QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES
IMMOBILIER AU MEXIQUE
QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES
Comme partout ailleurs dans le monde, le Mexique a ses propres procédures administratives pour l’achat de biens immobiliers.
Ce processus n’est ni difficile ni simple, mais vous devez être sûr qu’un agent immobilier professionnel au Mexique vous tiendra informé et vous donnera des conseils impartiaux.
Où se trouve-t-il?
Qu'est-ce que la zone réglementée?
Ici, dans la zone côtière de Playa Del Carmen, Cancun ou Riviera Maya, nous nous trouvons dans la zone réglementée. La zone réglementée est le territoire qui s’étend de la côte du Mexique jusqu’à 50 kilomètres (30,5 miles) à l’intérieur des terres, ou de la frontière du Mexique avec d’autres pays jusqu’à 100 kilomètres (61 miles).
Pourquoi?
Après une histoire marquée par des invasions, des guerres et des pertes de territoires, l’article 27 de la Constitution mexicaine a été créé en 1917 pour protéger le Mexique contre les interventions et les invasions étrangères.
Son objectif était d’empêcher les intérêts étrangers d’acheter des zones côtières et frontalières stratégiques du pays. Bien qu’aujourd’hui le danger d’une attaque étrangère soit minime, cette loi reste un chapitre fondamental de la Constitution mexicaine.
Aujourd’hui, la zone réglementée n’est qu’un héritage de la culture et de l’histoire mexicaines et non un outil destiné à empêcher les investissements étrangers au Mexique. Pour renforcer ce message, la loi mexicaine sur les investissements étrangers (promulguée le 28 décembre 1993) a été créée pour protéger les droits des étrangers dans les zones réglementées et pour garantir l’achat ou l’acquisition de biens immobiliers en toute sécurité et légalité.
Tout au long de la côte mexicaine des Caraïbes, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers, mais la loi mexicaine sur les investissements étrangers exige qu’ils le fassent par l’intermédiaire d’une fiducie.
Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Mexique?
Oui, toute personne, quelle que soit sa nationalité, peut légalement acheter un bien immobilier au Mexique. De nombreuses personnes reçoivent des informations erronées ou pensent que ce n’est pas le cas en raison de l’existence de ce que l’on appelle les «zones restreintes» (anciennement appelées «zones interdites»).
zones restreintes» (anciennement appelées «zones interdites»).
Il existe plusieurs méthodes pour acquérir une propriété au Mexique.
Tout d’abord, en dehors de cette zone restreinte, les étrangers peuvent légalement acquérir n’importe quel type de bien immobilier en payant simplement une taxe.
Deuxièmement, pour les biens non résidentiels, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers par l’intermédiaire de sociétés mexicaines (et, sous certaines conditions, ces sociétés peuvent être détenues à 100 % par des étrangers).
Les deux principales conditions sont que les étrangers acceptent d’être régis par le droit mexicain et que le bien soit enregistré comme non résidentiel auprès du ministère des affaires étrangères. Cette règle s’applique aux biens immobiliers situés à l’intérieur et à l’extérieur de la zone réglementée.
Troisièmement, à l’intérieur de la zone réglementée, pour les biens immobiliers résidentiels, l’acquisition doit se faire par l’intermédiaire d’un trust.
Qu'est-ce qu'un trust?
L’achat pour les clients étrangers est effectué par le biais d’un fideicomiso, qui est essentiellement un contrat entre la banque et l’acheteur étranger, qui stipule que la banque est le représentant légal de l’acheteur au Mexique. L’acheteur a le plein pouvoir sur le contrat et la pleine possession de l’unité.
La loi stipule que toute propriété située sur le littoral (50 kilomètres) au Mexique peut être acquise par un étranger par le biais d’un fideicomiso. Il s’agit d’une procédure très simple, qui coûte environ 2 500 dollars américains la première année et environ 520 dollars américains par an par la suite. Ce coût couvre les taxes, les frais de notaire et les services bancaires. Le paiement du fideicomiso est effectué au moment de l’attribution de l’unité, c’est-à-dire lorsque l’appartement est livré et que la possession est prise.
Si vous connaissez les trusts aux États-Unis, vous constaterez que les trusts mexicains sont très similaires. En termes simples, le titre de propriété est enregistré dans le registre public. Il stipule que la banque a créé la fiducie et que l’acheteur étranger en est le bénéficiaire (propriétaire du bien).
Le contrat de fiducie est officialisé par la délivrance d’un permis du ministère des affaires étrangères. L’acheteur étranger est désigné comme bénéficiaire de la fiducie et les droits du bénéficiaire sont enregistrés dans le registre public par un notaire.
Le bénéficiaire a tous les droits illimités d’un propriétaire : il peut utiliser, posséder, louer, vivre dans la propriété, y apporter des modifications. Il a également la possibilité de demander à la banque d’hypothéquer la propriété, de la vendre, de transférer le produit de la vente à une autre personne et d’accomplir tout autre acte prévu par la loi, qui découle de la propriété d’un bien immobilier. Si l’étranger vend le bien à un autre étranger, il peut céder ses droits au nouvel acquéreur.
Cette cession de droits doit être formalisée devant un notaire mexicain, avant le paiement des taxes fédérales et locales découlant du transfert des droits du bénéficiaire. Le propriétaire étranger aura l’obligation de payer les droits fonciers, par exemple : le paiement annuel de la taxe foncière, les frais d’entretien du condominium, l’eau, l’électricité, les frais annuels du Fideicomiso, etc.
Quelle est la durée de vie d'un trust?
Normalement, un trust est établi pour 50 ans et peut être renouvelé pour 50 ans supplémentaires.
En fait, les trusts peuvent être renouvelés à tout moment sur demande.
Une autre idée fausse et préoccupante est qu’après 50 ans, les biens de la fiducie sont transférés aux autorités, ce qui n’est pas vrai.
Puis-je transmettre mes biens immobiliers au Mexique à mes amis ou à ma famille?
Le bénéficiaire a le droit de désigner un (des) bénéficiaire(s) suppléant(s) qui recevra (recevront) tous les droits et obligations découlant du contrat de fiducie, au cas où le bénéficiaire décède pendant la durée de la fiducie.
Grâce à cette désignation, vos héritiers n’ont pas besoin de suivre les procédures d’homologation devant les tribunaux mexicains, ce qui peut prendre du temps et nécessiter des honoraires d’avocat. Il leur suffit de notifier le décès à la banque, de présenter l’acte de décès et leurs pièces d’identité officielles.
La banque demandera alors au notaire public d’authentifier les documents, ce qui aura pour effet d’enregistrer les nouveaux propriétaires (bénéficiaires) de la propriété en fiducie.
Les banques mexicaines sont-elles sûres? Puis-je faire confiance aux fiducies?
Oui, la banque mexicaine a la responsabilité fiduciaire d’agir dans le meilleur intérêt du bénéficiaire, sous peine de poursuites judiciaires. La banque détiendra simplement les titres de propriété à votre nom (ou à celui de vos bénéficiaires). En tant que bénéficiaire, vous détenez les droits de propriété. Vous pouvez vendre, louer, construire ou faire tout ce qu’un propriétaire légal d’une propriété au Mexique peut faire (vous devez évidemment respecter les règles de construction et de zonage).
De nombreuses grandes banques américaines et internationales respectables, telles que GE Capital, ScotiaBank et Santander Serfin, entre autres, ont été et continuent d’être les principaux acteurs des trusts mexicains.
Que fait un notaire ? Nous avons entendu dire que nous devrions faire appel à un notaire.
Le notaire public joue un rôle important dans l’achat et la vente de biens immobiliers, bien plus important que dans la plupart des pays. Le gouverneur de l’État désigne le notaire public comme responsable de l’exécution de plusieurs aspects essentiels de la transaction, tels que l’authentification des documents juridiques, la recherche de titres et de titres de propriété (pour les privilèges ou autres questions juridiques et financières), le recouvrement des impôts, l’examen des permis de construire (le cas échéant), le calcul de l’impôt sur les plus-values, etc.
Le notaire est essentiellement chargé de ratifier les transactions immobilières ; par conséquent, si la transaction immobilière a lieu sans notaire et n’est pas inscrite au registre public, elle n’est pas valable, ce qui place l’acheteur dans une situation où il peut perdre la propriété sans recours légal.
Quel est le processus d'achat typique au Mexique?
En règle générale, le processus de transaction immobilière est «clôturé» lorsque le vendeur accepte une offre d’achat écrite et que le vendeur et l’acheteur signent un contrat d’achat. Le dépôt d’arrhes n’est jamais supérieur à 5 % du prix proposé par la société immobilière.
En général, un acompte de 10 à 30 % est ensuite exigé au moment de la signature de la promesse de vente.
Le contrat de promesse de vente est signé. Normalement, les développements et les préventes demandent un dépôt de 30 % ou plus, tandis que pour les reventes, le dépôt sera moins élevé. Le reste est normalement versé lors de la signature des actes devant le notaire.
Si vous traitez directement avec le vendeur, il est fortement recommandé de demander l’avis d’un avocat ou d’un agent immobilier avant de signer tout contrat ou d’échanger de l’argent (d’autant plus que les contrats juridiquement contraignants au Mexique sont rédigés en espagnol).
Comment les coûts de fermeture sont-ils calculés et qui les paie?
Les frais de clôture sont déterminés par le prix de vente. La valeur devient la base de toutes les taxes et de tous les frais applicables.
En général, l’acheteur est responsable des droits de mutation et des frais de constitution du trust (s’il n’existe pas déjà), des frais de notaire, des frais d’enregistrement, des frais d’évaluation et des frais d’autorisation du trust.
Le coût total moyen de la clôture pour l’acheteur est d’environ 5 à 7 % du prix d’achat. Au Mexique, la commission pour les services de courtage dans les transactions immobilières est à la charge du vendeur, c’est pourquoi nous recommandons vivement de toujours traiter avec un expert local.
